Le opere di ristrutturazione vengono propriamente definite secondo la legge e l'articolo 3 del Testo Unico dell'edilizia, che si rifà inoltre alla vecchia legge numero 457 del 1978, “di recupero”.

Tali tipi di lavori sono spesso necessari quando si acquista o si prende in affitto un'abitazione; per poter abitare e vivere comodamente all'interno di essa, è infatti importante dedicarsi a particolari modifiche strutturali interne ed esterne all'immobile. Se, oltre alle ristrutturazioni, state pensando a come arredare al meglio gli spazi della vostra casa, vi consigliamo di leggere l'articolo su arredare una camera matrimoniale di 12 mq.

Secondo la legislazione corrente (legge numero 478 del 1978) le opere di questo tipo vanno suddivise in cinque categorie ben distinte: manutenzione ordinaria; manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica.

Caratteristiche del risanamento conservativo

Innanzitutto, per restauro e risanamento conservativo si intendo tutti “gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio”.

Il restauro e il risanamento conservativo sono due tipi di opere di ristrutturazione totalmente diverse rispetto alla manutenzione ordinaria e alla manutenzione straordinaria degli immobili. Il restauro è un tipo di lavoro di recupero applicabile esclusivamente agli edifici che abbiano valore storico-artistico. Può essere adoperato per apportare modifiche ingenti alla struttura dell'immobile in questione, evitando però di alterare le volumetrie dello stesso.

Al contrario, il risanamento conservativo è un’attività effettuata con lo scopo di recuperare dal punto di vista funzionale, statico e igienico l’edificio e quindi sono ammesse modifiche alla struttura e alla planimetria.

Modifiche comuni ammesse

In linea generale, sui diversi elementi della struttura sono ammesse le seguenti modifiche di risanamento conservativo:

  • ripristinare, sostituire e integrare le finiture esterne con materiali adatti purchè non ne diminuiscano il valore e il pregio;
  • ripristinare e consolidare gli elementi strutturali. Se ciò non fosse possibile si può procedere alla ricostruzione e sostituzione degli elementi danneggiati. Si deve fare in modo di utilizzare materiali e tecniche identiche o compatibili all’originale;
  • per quanto riguarda le murature planimetrali, i tamponamenti e le aperture esterne, possono essere oggetti di ripristino e valorizzazione. Inoltre, sono consentite delle parziali modifiche purchè si rispettino i caratteri originari e siano effettuate su tutta la facciata;
  • gli interni degli edifici, seppur ripristinati devono mantenere il valore e le caratteristiche architettoniche e decorative originarie. Sono ammesse aggregazioni e suddivisioni salvaguardando l’impianto distributivo complessivo;
  • ripristino o rinnovamento e sostituzione di tutte le finiture interne secondo le stesse modalità delle finiture esterne;
  • realizzare e integrare gli impianti e i servizi igienico - sanitari secondo le regole stabilite;
  • installazione di impianti tecnologici e delle relative reti sia all’interno che all’esterno dell’edificio seguendo tutti gli accorgimenti del caso.

Differenze tra il Risanamento conservativo e i lavori di restauro

Il restauro e il risanamento conservativo sono due interventi edilizi che mirano a recuperare e valorizzare immobili di pregio storico e architettonico. Tuttavia, si distinguono per la portata e gli obiettivi specifici.

Il restauro:

  • Interventi: Il restauro può includere la demolizione di parti strutturali obsolete o danneggiate, la ricostruzione di elementi architettonici deteriorati, l'adeguamento degli impianti alle normative vigenti e il consolidamento strutturale dell'edificio.
  • Obiettivo: L'obiettivo principale del restauro è conservare l'integrità e l'autenticità del bene storico, preservandone le caratteristiche originali e il valore estetico.
  • Esempi: Il restauro di un affresco antico, il recupero di una facciata di un palazzo storico, la ristrutturazione di un castello medievale.

Il risanamento conservativo:

  • Interventi: Il risanamento conservativo si concentra sulla manutenzione e l'ammodernamento dell'edificio, con interventi mirati a migliorarne la funzionalità e l'abitabilità, nel rispetto delle sue caratteristiche originarie.
  • Obiettivo: L'obiettivo del risanamento conservativo è conciliare la conservazione del bene storico con le esigenze di comfort e sicurezza abitative contemporanee.
  • Esempi: L'accorpamento di due appartamenti in uno, la suddivisione di un immobile in due unità (in casi rari), la modifica di muri portanti, solai, scale e coperture, purché non si alteri l'aspetto esteriore dell'edificio.

Differenze:

  • Scala d'intervento: Il restauro è generalmente un intervento più complesso e invasivo rispetto al risanamento conservativo, che si concentra su opere di manutenzione e ammodernamento.
  • Finalità: Il restauro ha una finalità prevalentemente conservativa, mentre il risanamento conservativo ha una finalità sia conservativa che funzionale.
  • Normativa: Il restauro è regolato da normative più stringenti rispetto al risanamento conservativo, che deve comunque rispettare i vincoli paesaggistici e storico-architettonici.

In entrambi i casi, è fondamentale affidare i lavori a professionisti qualificati ed esperti in interventi di recupero edilizio, in grado di operare nel rispetto delle normative e delle caratteristiche del bene storico.

Oltre a queste differenze, è importante sottolineare che:

  • Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono essere agevolati da detrazioni fiscali e bonus.
  • E' fondamentale ottenere le autorizzazioni necessarie prima di iniziare qualsiasi tipo di lavoro.
  • E' consigliabile coinvolgere un architetto o un ingegnere esperto per la progettazione e la direzione dei lavori.

Con un attento e scrupoloso lavoro di recupero, è possibile ridare vita a edifici storici di grande valore, preservandoli per le generazioni future e restituendo loro nuova bellezza e funzionalità.

Per approfondire la tematica, si consiglia di consultare la normativa vigente in materia di tutela dei beni culturali e di edilizia.

Inoltre, sono disponibili numerosi siti web e portali tematici che offrono informazioni e suggerimenti utili per la progettazione e la realizzazione di interventi di restauro e risanamento conservativo.

Richiesta di risanamento conservativo

Gli interventi di risanamento conservativo si possono effettuare previa autorizzazione rilasciata dal comune di competenza. La richiesta si presenta tramite: Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), Denuncia di Inizio Attività (DIA) o Permesso di Costruire.

Come funziona il capitolato d'appalto

Il capitolato d’appalto rappresenta un elenco, che dovrà essere minuziosamente preciso e dettagliato, dei lavori di ristrutturazioni che si vogliono compiere all’interno o all’esterno dellapropria abitazione. 

Un documento fatto per bene è inoltre importante per valutare al meglio quali saranno i costi effettivi delle opere di ristrutturazione: dovrà inoltre contenere tutte le superfici, le volumetrie, le finiture e il numero di elementi che andranno installati.

Sono necessarie due copie identiche di capitolato; la prima copia conterrà anche i costi previsti, sui quali è possibile ottenere il 10/15 % di sconto dalla aziende appaltatrici, mentre sulla seconda copia, che andrà consegnata alle imprese edili per essere compilata, i prezzi non andranno inseriti.

Le tipologie di documento

Esistono diversi tipi di capitolato d’appalto come quello legato alle finiture o ai materiali di utilizzo. Per le opere di ristrutturazione più complesse o nei casi in cui le stesse vengano affidate a diverse imprese edili appaltatrici, le tipologie di capitolato d’appalto saranno dunque maggiori e differenti.

In ogni caso, il modello deve indicare:

  • Tempi di esecuzione. Questa voce viene stabilita dal committente considerando sia la mole di lavoro che la sua complessità. Solitamente i tempi vengono divisi a seconda dei compiti – indicando quindi i tempi parziali – ma, in caso difficile, è possibile indicare anche le tempistiche delle fasi intermedie all'interno dei compiti.
  • È bene indicare se la durata dei lavori prevede sospensioni per il tempo atmosferico o altre possibilità di ritardo.
  • Specifiche tecniche. Ovvero, com'è stato detto, tutto quello che riguarda le procedure, i materiali e i collaudi.
  • Prezzo. Viene affidata al committente che deve tenere conto dei costi dell'azienda – materiali e manodopera.

Un'ulteriore differenza è quella fra i capitolati generali e quelli speciali.

I primi sono quelli utilizzati della Pubbliche Amministrazioni. Sono standard e contengono gli elementi prima citati. Generalmente si tenta di apporre meno modifiche possibili, di modo che si mantenga una certa omogeneità fra i vari casi.

Quelli speciali riguardano operazioni più rare e complesse e, spesso, sono quelli utilizzati dai privati. A questi si allegano spesso: il computo metrico (specifiche sul lavoro), una trattazione sui materiali, i prezzi dei singoli lavori e quello complessivo.

Sul sito Confida sono disponibili i modelli del documento.

Differenze tra capitolato e computo metrico

In estrema sintesi, il capitolato d’appalto descrive materiali e lavorazioni, mentre il computo metrico specifica la quantità e i costi.

Chi lavora nell’ambito edilizio e chi commissiona un’opera di nuova costruzione o ristrutturazione deve conoscere l’esistenza di questi due documenti e la loro differenza. Da una parte sono entrambi finalizzati a definire nero su bianco la corretta esecuzione dei lavori e spesso vengono considerati lo stesso documento, ma d’altra parte sono due documenti distinti e con funzioni diverse. Entrambi i documenti devono essere allegati al contratto di appalto sia che si tratti di opere pubbliche o private.

Il capitolato è la stesura della descrizione dei materiali e delle lavorazioni che si andranno a svolgere con la specifica delle condizioni contrattuale.

Il computo metrico, invece, quantifica le opere e permette di eseguire i preventivi.

La redazione di entrambe le stesure è obbligatoria nei casi di opere di interesse pubblico o dove il committente è un’amministrazione pubblica.

Ma anche nei casi di lavori privati, entrambe le formulazioni sono necessarie per definire il quantum e il come, in quanto si tratta di uno strumento di tutela sia per il committente che per l’impresa che realizza le opere. Il committente, infatti, si tutela da eventuali rincari ingiustificati dei costi e l’impresa si tutela da eventuali reclami o richieste non preventivate o da risarcimenti non dovuti rispetto a quanto definito dal contratto di appalto.

FAQ

Cosa significa capitolato di appalto?

Il capitolato d’appalto serve a definire le opere da realizzare specificando materiali e modalità di esecuzione dei lavori.

Cosa contiene il capitolato?

Il documento riporta l’elenco delle opere e dei materiali, dettagli e rifiniture che saranno eseguite in fase di costruzione o ristrutturazione di un immobile. Le opere e i materiali sono inclusi nel prezzo preventivato così come le rifiniture dell’immobile.

Chi redige il capitolato?

La redazione del capitolato di appalto è di competenza del progettista che si impegna a eseguire le opere nei tempi e nelle modalità sottoscritte dalle parti, committente ed esecutore delle opere.

A cosa serve il capitolato?

Il capitolato serve a individuare le opere tecniche da applicare al progetto pe ogni singolo contratto di appalto sia di lavori, servizi e forniture.

Quando è obbligatorio il capitolato?

La redazione del capitolato d’appalto è obbligatoria solo nel caso di appalti di opere pubbliche e il committente è una pubblica amministrazione. L’obbligo vale su tutto il territorio nazionale. È consigliabile per buona prassi che anche in caso di committente privato si rediga un contratto di appalto con allegati i documenti con le specifiche tecniche dei lavori, ovvero il capitolato e il computo metrico.

Cos'è il risanamento conservativo in ambito edilizio?

Il risanamento conservativo in ambito edilizio è un processo volto al recupero e alla valorizzazione di edifici esistenti, con l'obiettivo di preservarne le caratteristiche storiche, architettoniche ed estetiche, migliorandone allo stesso tempo le prestazioni energetiche e la sicurezza strutturale. Questa pratica si distingue per l'approccio mirato al mantenimento dell'integrità originale degli edifici, intervenendo con tecniche e materiali che rispettano la loro natura storica e culturale. Il risanamento conservativo rappresenta un'importante sfida progettuale e tecnica, richiedendo una profonda conoscenza delle strutture, dei materiali da costruzione antichi e moderni, nonché delle normative vigenti in materia di restauro e conservazione.

Quali sono i principali obiettivi del risanamento conservativo?

Gli obiettivi principali del risanamento conservativo sono molteplici e interconnessi:

  • Preservazione storica: Mantenere inalterate le caratteristiche architettoniche e stilistiche originali dell'edificio, proteggendo il suo valore storico e culturale.
  • Miglioramento delle prestazioni: Aumentare l'efficienza energetica e il comfort abitativo attraverso l'isolamento termico, la sostituzione di impianti obsoleti e l'integrazione di tecnologie sostenibili.
  • Sicurezza e adeguamento normativo: Rafforzare la struttura portante e adeguare l'edificio alle normative vigenti in materia di sicurezza sismica e antincendio.
  • Valorizzazione immobiliare: Accrescere il valore economico dell'edificio attraverso interventi mirati che ne migliorino l'attrattività e la funzionalità, rispondendo alle esigenze contemporanee di mercato.

Quali sono le sfide principali nel risanamento conservativo?

Le sfide principali nel risanamento conservativo includono:

  • Bilanciamento tra conservazione e innovazione: Trovare il giusto equilibrio tra il rispetto dell'integrità storico-architettonica dell'edificio e l'esigenza di introdurre innovazioni per migliorarne le prestazioni.
  • Gestione delle sorprese strutturali: Affrontare e risolvere le problematiche legate a difetti strutturali nascosti o danni precedentemente non identificati, che possono emergere durante i lavori di restauro.
  • Scelta dei materiali: Selezionare materiali e tecniche costruttive che siano compatibili con quelli originali, garantendo al contempo efficienza e durabilità.
  • Normative e permessi: Navigare attraverso il complesso panorama normativo relativo al restauro di edifici storici, ottenendo tutti i permessi necessari per procedere con i lavori.

Come si svolge un progetto di risanamento conservativo?

Un progetto di risanamento conservativo si articola in diverse fasi:

  • Analisi preliminare: Studio dell'edificio, della sua storia, delle sue caratteristiche strutturali e architettoniche, nonché delle eventuali patologie edilizie presenti.
  • Progettazione: Definizione degli interventi necessari, selezione dei materiali e delle tecniche costruttive più adatte, nel rispetto delle normative vigenti.
  • Ottenimento dei permessi: Presentazione del progetto alle autorità competenti per ottenere tutti i permessi necessari al risanamento.
  • Esecuzione dei lavori: Realizzazione degli interventi progettati, monitorando costantemente la qualità dei lavori e il rispetto del progetto originale.
  • Verifica finale: Controllo della qualità dei lavori eseguiti e verifica della conformità agli obiettivi prefissati, prima della consegna finale dell'edificio.